A ação renovatória de imóvel comercial visa resguardar o direito do empresário, protegendo o estabelecimento comercial através da prorrogação ou continuação do contrato de locação, cujo fundamento está consolidado no artigo 51 da Lei 8245/91.
De início, vale destacar que o resultado positivo da ação, isto é, a sentença de procedência do pedido renovatória produz efeitos ex tunc, ou seja, o novo aluguel é devido desde o primeiro dia imediatamente posterior ao fim do contrato primitivo.
Dessa forma, fixado o novo valor do aluguel, pode remanescer saldo relativo às diferenças de aluguéis vencidos em favor do locador ou do locatário, a depender de o novo valor ser, respectivamente, maior ou menor do que o original.
Com efeito, as diferenças, se existentes, a teor do art. 73 da Lei n. 8.245/1991, serão executadas nos próprios autos da ação renovatória.
Em razão disso, na ação renovatória, a citação não tem o condão de constituir em mora o devedor, pois, quando da sua ocorrência, ainda não é possível saber quem será o credor e quem será o devedor das diferenças, se existentes, o que somente ocorrerá após o trânsito em julgado.
Na hipótese de ação renovatória de locação, portanto, tendo em vista que, em regra, não há mora sem fato ou omissão imputável e sem dívida certa, líquida e exigível, é de fundamental importância verificar se a sentença que julga procedente a pretensão autoral fixa prazo para pagamento do saldo de aluguéis.
Isso porque, após o trânsito em julgado, se a própria sentença marcar data para pagamento das diferenças, incorrerá em mora o devedor que não adimplir no termo estipulado, pois esta data integrará, definitivamente o título executivo. Trata-se de hipótese de mora ex re. Por outro lado, inexistindo o referido prazo na própria sentença, o devedor deverá ser interpelado para pagar, sob pena de incidir em mora. Trata-se, aqui, de mora ex persona.
Ocorre, no entanto, que o referido entendimento merece ser atualizado, levando-se em consideração as modernas balizas do processo civil. De fato, no processo civil contemporâneo, em virtude da adoção do chamado processo sincrético, a “citação na ação de execução” foi substituída pela intimação do devedor para pagar no âmbito da fase de cumprimento de sentença, data que deverá ser considerada, portanto, como termo inicial dos juros moratórios, se a própria sentença não estipular prazo para pagamento. Assim, pode-se afirmar que: a) renovada a locação, os novos aluguéis fixados em sentença são devidos desde o primeiro mês subsequente o fim do contrato primitivo; b) o termo inicial dos juros de mora relativos às diferenças dos aluguéis vencidos será a data para pagamento fixada na própria sentença transitada em julgado (mora ex re) ou a data da intimação do devedor – prevista no art. 523 do CPC/2015 – para pagamento no âmbito da fase de cumprimento de sentença (mora ex persona).